§ 40 Abs. 1 BO Hünenberg, § 2 Abs. 1 und Abs. 4 Lärmbekämpfungsverordnung Hünenberg, Ziff. 31 Anhang 6 LSV – Ist ein Frischmarktladen mit nächtlicher Anlieferung des Frischwarensortimentes und Weiterverteilung dieses Sortimentes an andere Geschäfte in der Kernzone von Hünenberg zonenkonform? Sind die Betriebszeiten einzuschränken?
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III. Baurecht §40 Abs. 1 BO Hünenberg, §2 Abs. 1 und Abs. 4 Lärmbekämpfungsverordnung Hünenberg, Ziff. 31 Anhang 6 LSV – Ist ein Frischmarktladen mit nächt- licher Anlieferung des Frischwarensortimentes und Weiterverteilung dieses Sortimentes an andere Geschäfte in der Kernzone von Hünenberg zonen- konform? Sind die Betriebszeiten einzuschränken? Aus den Erwägungen:
2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass sich ihre Liegenschaft in der Kernzone von Hünenberg befinde. Diese Zone sei für Geschäfts- und Gewerbebauten ohne störenden Einfluss auf die Nachbarschaft sowie für Wohnbauten bestimmt. Es verstehe sich von selbst, dass eine nächtliche An- lieferung des Ladens dieser Vorschrift zuwiderlaufe. Die Beschwerdeführerin stellt damit die Zonenkonformität des Frischwa- renladens, so wie er mit nächtlichen Anlieferungen betrieben wird, in Frage. Sowohl die Liegenschaft der Beschwerdeführerin als auch der umstrittene Frischwarenladen befinden sich in der Kernzone der Gemeinde Hünenberg. Diese Zone ist für Geschäfts- und Gewerbebauten ohne störenden Einfluss auf die Nachbarschaft sowie für Wohnbauten bestimmt (§40 Abs. 1 Bauord- nung der Gemeinde Hünenberg vom 3. September 1990 bzw. 15. April 1991; BO Hünenberg). Gemäss diesen besonderen Bau- und Zonenvorschriften sind in der Kern- zone Geschäfts- und Gewerbebauten, namentlich Ladengeschäfte, öffentlich zugängliche Lokale und Kleingewerbe aber auch Wohnnutzung zulässig. Diese Formulierung erlaubt ein breites Spektrum von Nutzungsarten. Es ist aber nicht zu übersehen, dass der Gesetzgeber in dieser Zone nur solche Betriebe sieht, die keinen störenden Einfluss auf die Nachbarschaft und die angrenzenden Wohnbauten haben können. Als nicht störend werden jene Gewerbebetriebe oder Geschäfte bezeichnet, die in Wohnzonen zugelassen sind. Ladengeschäfte sind dabei ebenfalls nicht störend, insbesondere was die Ladenöffnungszeiten und die Einhaltung der Nacht- und Sonntagsruhe betrifft (GVP 1999 S. 75). Die Schaffung von Geschäfts-, Gewerbe- und Wohnräumen in derselben Zone ist nicht als Gegensatz zu verstehen. Die verschiedenen Nutzungen sollen miteinander verträglich eine Entwicklung und Belebung der Kernzone von Hünenberg herbeiführen. Ein Einkaufsladen kann zweifellos zur vielfältigen Nutzung in der Kern- zone von Hünenberg beitragen. Insofern ist die Nutzung der Räumlichkei- ten der Liegenschaft als Frischwarenladen grundsätzlich zonenkonform. Eine solche Nutzung unterscheidet sich daher nicht wesentlich von der Nut- zung einzelner Bauten zu Geschäfts-, Gewerbe- oder Wohnzwecken. Dem- gegenüber führt die nächtliche Belieferung des Ladens täglich zwischen 270
03.00 und 04.00 Uhr mit Frischwaren zu Nachtruhestörungen. Dabei fährt der Lastwagen rückwärts zur Rampe, bisweilen mit einem entsprechenden Warnsignal. Der Chauffeur entlädt jeweils ein bis zwei Paletten mit Frisch- waren, schliesst den Laderaum und fährt wieder weiter. Dieser Vorgang dauert lediglich wenige Minuten. Er ist jedoch mit erheblichem Lärm ver- bunden und sprengt deshalb eindeutig das vorliegend noch zulässige Immis- sionsniveau der Kernzone, insbesondere mitten in der Nacht. Anlässlich des Augenscheins zeigte sich, dass der Ladeninhaber von seinem Laden aus auch andere Geschäfte der näheren Umgebung mit Frischprodukten belie- fert. Die Nutzung der Entladerampe als Umschlagplatz ist in den frühen Morgenstunden in der Kernzone von Hünenberg ebenfalls unzulässig. Der raumplanerische Immissionsschutz nach der Zonenordnung sorgt für die Nachtruhe und das Wohlbefinden der Bevölkerung. Dieser Schutz kann nicht durch die ständige Präsenz der Ordnungshüter, sondern muss eben planungsrechtlich gewährleistet sein. Die Bauordnung könnte durchaus eine Förderung von Teilen des Dorfkerns als Einkaufsviertel mit mässigen oder erheblichen Immissionen vorsehen. Dies ist aber vorliegend nicht gesche- hen. Im Gegenteil: Der Gesetzgeber hat sich in der Kernzone für Wohnen und nicht störende Geschäfts- und Gewerbebetriebe entscheiden. Der süd- westliche Teil der Dorfkernzone dient im besonderen Mass dem Wohnen, während entlang der... vermehrt Geschäfts- und Gewerbebauten stehen. Die Qualitäten der Kernzone können durch eine immer wiederkehrende nächt- liche Anlieferung für den Frischwarenladen empfindlich gestört werden. Eine solche erhebliche Störung der Nachtruhe ist in der Kernzone Hünen- berg nicht zulässig. Der hier strittige Laden, welcher zwar wie die übrigen Läden an bestimmte Öffnungszeiten gebunden ist, muss als störender Betrieb betrachtet werden. Weil die nächtliche Anlieferung, aber auch die nächtliche Belieferung weiterer Geschäfte der näheren Umgebung mit Frischwarenprodukten vom Frischwarenladen aus eine Belastung darstellt, welche als störend bezeichnet werden muss, kann der gegenwärtige Betrieb des fraglichen Ladens nicht mehr als zonenkonform betrachtet werden. Er stellt für die Nachbarschaft eine Belastung dar und erweist sich deshalb als unvereinbar mit dem Planungsziel der Kernzone. Daher steht im Zwischenergebnis fest, dass der Frischwarenladen an sich zonenkonform wäre. Insbesondere wegen der nächtlichen Anlieferung des Frischwarensortimentes, aber auch wegen der Weiterverteilung der Frisch- waren auf andere Geschäfte der näheren Umgebung wirkt der Laden für die Nachbarschaft störend. Sein Betrieb ist zur Zeit nicht zonenkonform. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde.
4. Die Beschwerdeführerin fordert eine sofortige Betriebszeitenbeschrän- kungen. Sie fordert, dass die Anlieferung für das Verkaufsgeschäft nicht vor 06.30 Uhr erfolgen dürfe. 271
Nachdem erstellt ist, dass dem Frischwarenladen wegen der nächtlichen Anlieferung sowie der Weiterverteilung von Frischprodukten an andere Läden die Zonenkonformität abgeht, ist nachfolgend die Wiederherstellung des zonenkonformen Zustandes zu prüfen. Der Inhaber des Frischwaren- ladens kann die Zonenkonformität seines Geschäftes nur wiedererlangen, wenn er gewährleisten kann, dass sein Betrieb auf die Nachbarschaft auch während der Nacht nicht störend wirkt.
a) Gemäss §2 Abs. 1 gemeindliches Reglement über die Lärmbekämp- fung vom 7.August 1972 (Lärmbekämpfungsreglement) ist jedermann gehal- ten, bei allen Tätigkeiten, die zur Vermeidung von Lärm erforderlichen Vor- kehren zu treffen. Die generelle Nachtruhe von 22.00 bis 06.30 Uhr ist dabei zu beachten (§2 Abs. 4 Lärmbekämpfungsreglement). Aufgrund der eid- genössischen Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) gelten die Immissionsgrenzwerte für Industrie- und Gewerbelärm für die Nacht bis 07.00 Uhr (Ziff. 31 Anhang 6 LSV). Die LSV legt die Be- lastungsgrenzwerte für Lärmimmissionen – auch für den vorliegend zur Diskussion stehenden Gewerbelärm – abschliessend fest. In Hünenberg ver- langen jedoch die Vorschriften der Kernzone, dass Geschäfts- und Gewer- bebauten keinen störenden Einfluss auf die Nachbarschaft haben dürfen. Dabei handelt es sich um eine raumplanerische Vorschrift. In diesem beschränkten Umfang findet auch das gemeindliche Lärmbekämpfungsreg- lement noch Anwendung. Danach endet die generelle Nachtruhe in Hünen- berg bereits um 06.30 Uhr. Unbeachtlich bleibt für den vorliegenden Fall der vom Gemeinderat angeführte § 7 Gesetz über die öffentlichen Ruhetage und die Öffnungszeiten der Verkaufsgeschäfte vom 4. November 1974 (BGS 942.31). Danach können Verkaufsgeschäfte an Werktagen bereits ab 06.00 Uhr geöffnet werden (Abs.1). Dabei handelt es sich lediglich um eine ge- werbliche und handelspolizeiliche Vorschrift. Selbstverständlich darf eine Geschäftsöffnung ab 06.00 Uhr nur dann erfolgen, wenn auch die raumpla- nerischen und immissionsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Damit steht fest, dass einer Anlieferung des Frischwarenladens ab 06.30 Uhr aus raumplanerische Sicht nichts entgegensteht. Selbstverständlich gelangen für die Beurteilung der Lärmbelastung bis 07.00 Uhr die Belastungsgrenzwerte für Industrie- und Gewerbelärm für die Nacht gemäss Ziff. 2 Anhang 6 LSV zur Anwendung. Die Einhaltung dieser Belastungsgrenzwerte ist vorliegend jedoch unproblematisch. Der Inhaber des Frischwarenladens muss inskünftig gewährleisten, dass die tägliche Anlieferung des Frischwarensortimentes entweder frühestens ab 06.30 Uhr oder – falls dies nicht möglich ist – an einem anderen Standort erfolgt. Erfolgt die Anlieferung an einen anderen, bestenfalls in einer Ar- beitszone gelegenen Standort, könnte der Inhaber des ... von dort aus einer- seits die Belieferung weiterer Geschäfte der Umgebung mit Frischwaren si- cherstellen und andererseits nach 06.30 Uhr auch seinen Betrieb an der ... in Hünenberg beliefern. 272
b) Aus dem Begehren der Beschwerdeführerin geht indirekt hervor, dass sie eine Betriebszeitenbeschränkung mit Rechtskraft dieses Entscheides wünscht. Eine Betriebsumstellung kann jedoch nicht von heute auf morgen erfolgen. Sie muss vorbereitet werden. Aus diesem Grund soll dem Inhaber des Frischwarenladens unter Beachtung der Verhältnismässigkeit eine Über- gangsfrist gewährt werden. Bei der Bemessung der Frist kommt der Behörde ein erhebliches Ermessen zu. Den öffentlichen Interessen an der Beseiti- gung des rechtswidrigen Zustandes sind die privaten Interessen des Laden- inhabers an einer möglichst langen Übergangsfrist sowie einer reibungslosen Umstellung der Anlieferung gegenüber zu stellen. Der Regierungsrat hat sich bereits mehrmals zur Fristansetzung bei der Wiederherstellung des be- willigten Zustandes in Bausachen geäussert. Namentlich hat er eine Frist von 90 Tagen zur Wiederherstellung von zwei Teichanlagen in den ursprüng- lichen Zustand bzw. eine Frist von sechs Monaten zur Rückführung einer illegal umgebauten Wohnung in einen Lagerraum seit Rechtskraft der ent- sprechenden Verfügungen bestätigt (Regierungsratsbeschluss vom 12. Sep- tember 2000 i.S. H.S. bzw. vom 7. Mai 2002 i.S. J.S.). Auch beim Verwal- tungsgericht des Kantons Zürich hat bei der Wiederherstellung des bewilligten Zustandes in Bausachen unter Vorbehalt besonderer Umstände ein Regelmass von drei Monaten Fuss gefasst. (Christian Mäder, Das Bau- bewilligungsverfahren, Zürich 1991, N 669). Das Bundesgericht hat die Wie- derherstellungsfrist für den Abbruch eines Bauernhauses auf drei Monate festgesetzt (Urteil des Bundesgerichts i.S. Bundesamt für Raumentwicklung gegen P.B. vom 22. August 2001). Vorliegend rechtfertigt sich eine etwas längere Übergangsfrist von sechs Monaten seit Rechtskraft dieses Entscheides. Diese Frist ist grosszügig bemessen. Dem Ladeninhaber wird damit genügend Zeit eingeräumt, um die notwendige Betriebsumstellung vorzunehmen bzw. die Anlieferung neu zu organisieren. Da der Fristenlauf erst mit der Rechtskraft der angefoch- tenen Verfügung zu laufen beginnt, werden dem Ladeninhaber samt Rechts- mittelfrist sogar rund sieben Monate zur Wiederherstellung des raum- planungskonformen Zustandes zur Verfügung stehen. Damit wird verfügt, dass der Frischwarenladen an der ... in Hünenberg nicht vor 06.30 Uhr beliefert werden darf. Vor diesem Zeitpunkt darf auch keine Belieferung anderer Geschäfte vom Frischwarenladen aus erfolgen. Dem Ladeninhaber wird für die Betriebsumstellung eine Frist von sechs Monaten seit Rechtskraft dieses Entscheides eingeräumt. Regierungsrat, 9. Juli 2002 273